Adquirir una vivienda en Andorra cuesta unos 4.457 euros el metro cuadrado, según datos del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra (Agia). Es decir, un inmueble de unos 100 metros cuadrados tiene un precio de mercado de 445.700 euros. En un país con un salario medio bruto mensual de 2.817 euros, un ciudadano medio tiene que invertir íntegramente el sueldo de más de 13 años para poder comprarse una casa. Esto sin contar intereses bancarios, ni tasas, ni la inflación, ni imprevistos y sin olvidar que se trata del salario bruto. Comprar un piso en Andorra no es para todos los bolsillos.
La situación del mercado del alquiler no es mejor. El principal problema es la escasa oferta. Los alquileres representan únicamente el 16,7% de las ofertas, mientras que el 83,3% restante son ofertas de venta. La buena noticia –también según datos de Agia– es que la oferta de viviendas en alquiler se ha prácticamente doblado en los últimos seis meses (a finales del 2025 no representaba ni el 10% del mercado). La mayor oferta también ha repercutido en los precios, que han pasado de un precio medio de 3.208 euros en el cuarto trimestre del año pasado a 2.874 euros en el segundo trimestre del 2026. El descenso es significativo, pero aun así el precio del alquiler supera en 67 euros el salario medio bruto mensual.
El 83,3% de la oferta son inmuebles en venta, mientras que el alquiler representa únicamente el 16,7% del mercado (a finales del 2025 no llegaba al 10%)
Los últimos datos del Anàlisi del mercat immobiliari del Principat d’Andorra , elaborado por Agia y presentado a finales de septiembre, muestran cómo el mercado inmobiliario andorrano empieza a moderarse tras años por las nubes. El primer síntoma de esta moderación son las menores transacciones inmobiliarias, que acumulan tres meses consecutivos de descensos. También ha crecido la oferta de viviendas en venta: un 2,5% en el primer semestre. La caída de las transacciones y la mayor oferta ha empezado a traducirse en una moderación de los precios de compraventa, que han frenado su incremento interanual hasta el 6% frente al 12,9% de crecimiento interanual registrado en el tercer trimestre del año pasado.
De acuerdo a estos datos, el mercado inmobiliario andorrano parece haber tocado techo. Sin embargo, los principales motivos de tensión no han desaparecido. Con una superficie total de 468 km², de la cual más del 90% está formada por montañas, bosques y espacios naturales, el Principado albergaba 89.752 habitantes en el 2025, un 14,2% más que cinco años antes. Para alojar a esta población creciente había el año pasado 47.221 viviendas, lo que equivaldría a 1,9 habitantes por vivienda si todos los inmuebles fueran primeras residencias, cosa que no es así. Es decir, hay poca oferta para una demanda en aumento.
La oferta de inmuebles en alquiler se ha prácticamente doblado en los últimos seis meses
A la demanda de personas trabajadoras que quieren vivir en Andorra hay que sumar la de personas adineradas que optan por establecer su residencia en el país para pagar menos impuestos. El Gobierno ha endurecido las leyes para evitar esta práctica, pero no ha conseguido acabar con ella. Otra gran problemática es la compraventa para hacer negocio. “Hay mucha especulación. El mercado inmobiliario andorrano es muy atractivo para los inversores por su elevada rentabilidad, tanto si se trata de primeras residencias como de pisos turísticos”, afirma Elisenda Almiñana, portavoz del Sindicat d’Habitatge d’Andorra. Esta demanda adinerada provoca que buena parte de las nuevas promociones inmobiliarias sean de lujo. “Hay un boom de la construcción, pero toda la vivienda que se está construyendo es de lujo o de alto standing”, denuncia Rebeca Bonache, también portavoz del Sindicat d’Habitatge d’Andorra.
El mercado del alquiler resta a la espera del fin de las prórrogas forzosas de los contratos, que han estado vigentes durante los últimos siete años. La ley de desintervención progresiva de los alquileres establece que, a partir del 2027 y hasta el 2030, estas prórrogas forzosas desaparecerán gradualmente en función del año en que se firmó el contrato. El Sindicat d’Habitatge y la oposición al gobierno andorrano han advertido de que esta desregularización puede suponer un encarecimiento de los precios y una nueva oleada de expulsiones de residentes, que muchas veces se ven obligados a residir en localidades vecinas como la Seu d’Urgell.
Los precios de venta suben un 6% frente al crecimiento interanual del 12,9% registrado a finales del 2025
En el Sindicat la llaman la ley de expulsión programada. “Muchos vecinos ya están recibiendo cartas en las que se les invita a irse o se les advierte de que les van a subir el precio del alquiler”, denuncia Almiñana. El sindicato estima que en el 2027 se verán afectados cerca de 10.000 contratos, 5.000 en el 2028, 4.500 en el 2029 y unos 4.500 más en el 2030. “Estamos ante una reapertura masiva de ventanas de subida, sustitución y expulsión”, alertan.
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Buen análisis, ayuda a entender el contexto de la noticia.
Se agradece el rigor y las fuentes contrastadas.
Excelente trabajo de la redacción, como siempre.