El riesgo oculto de la extinción de condominio: cuando dejas de ser dueño pero continúas siendo deudor

La extinción de condominio es un instrumento jurídico mediante el cual se disuelve la propiedad conjunta entre varias partes sobre un bien, como puede ser la vivienda familiar. Este acuerdo suele ser incluido de manera frecuente en el convenio regulador debido a las ventajas fiscales, económicas y de mediación que proporciona para cada una de las partes.

No obstante, cuando la vivienda común ha sido adquirida solicitando una hipoteca bancaria, que aún no ha sido pagada, la extinción  no puede llevarse a cabo únicamente mediante el acuerdo entre las partes, sino que también requiere la aceptación, en cuanto a los términos y condiciones de la hipoteca, de la entidad financiera, según explica Carmen Caro, abogada especialista en derecho de familia.

Asimismo, antes de decidir realizar este procedimiento, cabe tener en cuenta varios aspectos, como pueden ser el valor de mercado del bien, así como la cantidad restante de deuda que falta por abonar.

¿Qué proceso se debe seguir para poder formalizar la extinción de condominio?

Si bien es cierto, que el escenario idóneo para la disolución de la propiedad conjunta es el mutuo acuerdo entre los copropietarios, este no constituye el único requisito imprescindible para el ejercicio del derecho, tal y como explica Maria Danti, abogada especialista en derecho de familia en el bufete Escolano Freixa.

Ahora bien, cuando la extinción se produce sobre un activo inmobiliario ligado a una hipoteca, la entidad bancaria no está obligada a aceptar el acuerdo entre las partes. Es decir, que a pesar de acordar la transferencia de la propiedad a uno de los cónyuges, la responsabilidad hipotecaria de la parte vendedora “no desaparece automáticamente, dado que el banco no está obligado a liberarlo”, según matiza Carmen Caro.

Por lo tanto, las partes deberán negociar con la entidad bancaria, que valorará si el cónyuge que se quiere adjudicar la vivienda está en condiciones de hacer frente a la deuda de manera individual. Es importante remarcar que el banco pasaría de tener dos o más deudores a los que, en caso de impago, podría reclamar la deuda, a tener una única persona al frente del abono de la hipoteca. En consecuencia, es frecuente que en este tipo de situaciones el banco deniegue la extinción o solicite medidas de garantía como la presentación de un aval, tal y como explica la abogada Dantí.

Sin embargo, cuando se manifiesta la disolución de la propiedad conjunta, se abren varios escenarios alternativos para el cónyuge que tiene intención de quedarse con el inmueble, según inciden desde el bufete Escolano Freixa. 

Por un lado, se podría llevar a cabo una cancelación de la deuda, constituyendo un préstamo nuevo acordado con la entidad. O bien, también se podría realizar la subrogación de la hipoteca con el beneplácito del banco. Es decir que el cónyuge que se adjudica la vivienda asuma la deuda restante con la entidad financiera, liberando a la otra parte

Finalmente, una tercera opción sería llevar a cabo una novación de la deuda, que consistiría en renegociar las condiciones de la hipoteca, cambiando la titularidad. 

¿Qué ocurre cuando el banco rechaza la extinción de la hipoteca?

En caso de que se formalice la extinción de condominio, pero el banco no la acepte, la persona que deja de ser propietaria de la vivienda sigue apareciendo como deudor de la hipoteca en la entidad financiera. En consecuencia, este hecho implica que muchos cónyuges no decidan oficializar la extinción sin que el banco consienta expresamente la liberación de la responsabilidad hipotecaria del cónyuge saliente. De no ser así, la parte que transmite su cuota tendría serias dificultades para obtener nueva financiación, ya que su nivel de endeudamiento seguiría figurando en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, según explica Pablo Escolano, abogado, psicólogo y mediador familiar”.

Asimismo, en caso de impago de la deuda hipotecaria, el banco podría emprender acciones judiciales contra ambas personas que figuran como deudores. A su vez, esta acción podría provocar una reclamación jurídica interpuesta por el cónyuge que deja de ser propietario contra la parte que se adjudica la vivienda, debido a que estaría incumpliendo la obligación única de hacer frente al pago de la hipoteca, pactada en la extinción de condominio. 

Por último, en estos casos lo más recomendable es que, tras el divorcio, los cónyuges extingan cualquier vínculo como deudores, tanto por una cuestión práctica, como también por un acto de libertad y autonomía financiera, evitando que compromisos del pasado limiten su capacidad de emprender nuevos proyectos, tal y como matiza Escolano