Por qué la segunda vivienda siempre tributa en la renta, incluso si está vacía

Una segunda residencia –y sucesivas– siempre tributa en la renta. Bien porque se cobra un alquiler, lo que ya se liquida en el IRPF, o bien porque se debe imputar una renta legalmente, incluso si está vacía, cedida a un familiar o se disfruta durante algunos tramos del año.

Un piso en la ciudad, una casa en la playa, en la montaña... La Agencia Tributaria entiende que el dueño tiene “un derecho real de disfrute” por el que se tributa. El régimen de imputación de rentas “no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda, sino su disponibilidad”, se recoge en la AEAT. Así, cuando no sea la vivienda habitual del contribuyente, se deberá imputar una renta salvo que esté alquilada, ligada a actividades económicas –despacho–, habitada por los hijos y el cónyuge en casos de separación o divorcio o con una ocupación ilegal en la justicia. ¿En qué se traduce esto? En que hasta los días que está libre tienen impacto fiscal. “Se atribuye un valor orientativo conforme al catastral y el periodo que está sin habitar”, explica Marta García, responsable de legal y compliance de MVGM en España y Portugal. Carme Elena, de la comisión fiscal del Col·legi Oficial de Gestors Administratius de Catalunya, añade que, aunque se ceda para que viva sin cargo un hijo, se debe imputar una renta.

Si el inmueble no ha tenido una actualización catastral desde el 2012, se tributa por un 2%

Si no se entra en las excepciones, hay tres puntos para determinar la renta a imputar. Si se tiene una segunda vivienda con el valor catastral revisado partir del 1 de enero del 2012, se debe imputar una renta del 1,1% sobre ese valor catastral por los días que esté disponible. Si no está revisado el valor, es un 2%. Puede darse que el inmueble no tenga valor catastral o no se haya notificado, como en una obra nueva. Aquí el porcentaje a imputar es el 1,1%, pero sobre el 50% de la más alta de varias referencias: la que tenga la Administración por otros tributos o el precio de compra.

Tirando de un ejemplo, el señor García plantea el alquiler de una vivienda valorada en 120.000 euros por el catastro. En ella reside un inquilino al que se le cobran 1.000 euros al mes. Este la deja en noviembre. El mes de diciembre queda vacía..., pero se deberá imputar una renta igual. De esta manera, al hacer los cálculos para la declaración, habrá 11.000 euros de ingresos anuales del alquiler (1.000 euros por 11 meses); y en el mes restante se imputa una renta con un porcentaje del 1,1%-2% del valor catastral. Son 1.320 euros anuales utilizando la referencia catastral y el 1,1%, o 110 euros al mes. 

En casos en los que la vivienda no haya estado alquilada en todo el año, o si solo es para uso esporádico –como ir en verano a la casa de la playa–, se imputa el año entero, menciona Elena. Siguiendo las cifras del caso anterior, serían 1.320 euros. Si se compró el año pasado, se tributa por los días transcurridos desde la compra, si no se está construyendo aún.

La renta también se debe imputar aunque se ceda a un familiar cercano

Los ingresos del alquiler, a los que se restan los gastos y reducciones, tributan como rendimiento del capital mobiliario, mientras que la imputación es un rendimiento del capital inmobiliario. La renta a imputar va a la base general, junto a los rendimientos del trabajo, detalla Elena. Si bien las cuantías pueden parecer bajas, “pueden obligar a tener que presentar la declaración o hacer que se pierda una deducción”. Asimismo, advierte que alguien que tenga dos viviendas desocupadas valoradas en 500.000 euros en total llega a rentas imputadas de 10.000 euros si tributa al 2%, cifra considerable. Hacienda calcula la renta a imputar de forma automática, una vez se da el valor catastral, los días que estuvo disponible y el porcentaje de titularidad.