La hipoteca está “casi aprobada”: qué comprobar antes de entregar las arras para no perder dinero

Encontrar una vivienda que encaja con el presupuesto y recibir una primera respuesta favorable del banco puede llevar al comprador a acelerar los trámites. La inmobiliaria pide una señal para retirar el inmueble del mercado, mientras la entidad financiera asegura que la hipoteca está prácticamente aprobada. Sin embargo, entre esa primera valoración y la concesión definitiva del préstamo pueden aparecer obstáculos que obliguen a aportar más dinero del previsto o incluso impidan completar la compraventa.

Antes de entregar las arras conviene comprobar qué ha autorizado realmente la entidad, cuánto dinero será necesario aportar y qué ocurrirá si finalmente no concede la financiación. No se trata únicamente de conocer la cuota mensual, sino de evitar que una operación aparentemente viable termine comprometiendo los ahorros del comprador. En Catalunya, además, existe una regulación específica que permite desistir de determinadas compraventas por falta de financiación, aunque su aplicación está sujeta a requisitos y a lo que hayan pactado las partes.

1. Comprobar qué ha aprobado realmente el banco

“No aconsejaría entregar una cantidad importante simplemente porque verbalmente nos hayan dicho que ‘la hipoteca está prácticamente aprobada’», advierten Gemma Reinón y Jordi Català, de Català Reinón Abogados. Los letrados insisten en que «una aprobación inicial, una simulación o una conversación con el director de una oficina no equivalen necesariamente a disponer definitivamente del préstamo”.

Por eso, antes de adelantar dinero, resulta importante solicitar a la entidad información sobre el estado de la operación y las condiciones que todavía están pendientes de comprobar. El Banco de España explica que las entidades deben evaluar la solvencia del solicitante y valorar el inmueble antes de decidir si conceden la financiación. Una vez considerada viable la operación, deben facilitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que contiene las condiciones personalizadas y tiene carácter de oferta vinculante durante su plazo de vigencia. Una simulación previa no ofrece esa misma garantía.

2. Revisar qué dice el contrato si finalmente deniegan la hipoteca

La segunda comprobación afecta directamente al contrato de arras. En Catalunya, el artículo 621-49 del Código civil establece que, cuando la compraventa prevé financiar todo o parte del precio mediante una entidad de crédito, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario, si acredita documentalmente dentro del plazo acordado que la entidad designada ha rechazado conceder el préstamo. Esta posibilidad no se aplica cuando la denegación deriva de una negligencia del comprador. Si concurren los requisitos legales, procede la devolución de las cantidades entregadas y, cuando corresponda, de las arras penitenciales.

El detalle determinante está en la redacción del contrato. “Precisamente por la expresión ‘salvo pacto en contrario’, recomiendo leer con enorme atención el contrato de arras”, señalan Reinón y Català.

Antes de firmarlo, los abogados aconsejan comprobar si la operación queda condicionada a la obtención de financiación, qué entidad o entidades se contemplan, de cuánto tiempo dispone el comprador para solicitar la hipoteca y qué documentación necesitará para acreditar una posible denegación.

También conviene revisar qué tipo de arras se están pactando. El artículo 621-8 del Código civil catalán establece que las arras penitenciales deben acordarse expresamente y que, en caso de desistimiento del comprador, este las pierde, salvo que concurra la justificación prevista en el artículo 621-49. No basta, por tanto, con dar por hecho que todo anticipo podrá recuperarse si el banco responde negativamente.

“Unas arras redactadas de manera inadecuada pueden convertir un problema de financiación en una pérdida económica importante”, advierten los especialistas.

3. Calcular cuánto dinero habrá que aportar si la tasación es inferior al precio

Otro riesgo aparece cuando el banco acepta estudiar la hipoteca, pero la valoración del inmueble no coincide con el precio acordado.

“No existe un derecho del cliente a obtener ese porcentaje: cada banco analiza la solvencia, los ingresos, las deudas y el riesgo de la operación y puede conceder una cantidad inferior”, explican los abogados al referirse al 80 % del valor de tasación que suele utilizarse como referencia en la financiación hipotecaria ordinaria.

Para ilustrarlo, plantean una compra por 300.000 euros. Si la tasación finalmente se sitúa en 280.000 euros y la entidad decide financiar el 80 % de ese importe, concedería 224.000 euros. El comprador tendría que aportar los 76.000 euros restantes, antes de impuestos y otros gastos.

En Catalunya, si se trata de una vivienda de segunda mano sujeta al tipo general del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, una operación de 300.000 euros tributa al 10 %. Siempre que esa cantidad sea también la base imponible y no proceda aplicar un tipo reducido, supondría otros 30.000 euros. La Agencia Tributaria de Catalunya precisa que, cuando existe valor de referencia catastral, la base imponible es la mayor entre este, el valor declarado y el precio pactado.

Así, en ese supuesto, el comprador necesitaría 106.000 euros entre la parte no financiada y el impuesto, sin contar tasación ni gastos propios de la compraventa. La cifra podría aumentar si el valor de referencia fuera superior al precio.

“Por eso recomiendo no firmar compromisos importantes partiendo de la idea de que necesariamente se obtendrá el 80 % del precio de compra”, sostienen Reinón y Català.

También aconsejan prestar atención al momento de encargar la tasación. Tiene un coste para el comprador y no garantiza que se conceda el préstamo. El Banco de España considera una buena práctica que la entidad examine previamente la viabilidad de la operación para evitar gastos innecesarios. Asimismo, debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está realizada por un tasador homologado y no ha caducado —su vigencia es de seis meses—, aunque puede realizar comprobaciones propias sin cobrárselas al solicitante.

4. Reservar dinero para los gastos que llegan después de la compra

Disponer del ahorro necesario para firmar ante notario tampoco significa necesariamente que la compra sea sostenible.

“Tampoco considero aconsejable destinar absolutamente todos los ahorros disponibles a completar la operación”, indican los abogados. A la entrada, los impuestos y los gastos de compraventa pueden añadirse desembolsos inmediatos por mudanza, mobiliario, suministros o reparaciones.

También es necesario conocer la situación económica de la comunidad de propietarios. La Agència Catalana del Consum recomienda consultar, antes de comprar, los gastos de mantenimiento y las obras de rehabilitación previstas, además de verificar la titularidad del inmueble y sus posibles cargas.

“Una persona puede conseguir reunir exactamente el dinero necesario para acudir al notario y, sin embargo, quedar después sin ningún colchón económico”, señalan Reinón y Català.

La misma prudencia debe aplicarse a la mensualidad. Como referencia orientativa, la Agència Catalana del Consum recomienda que el pago de la hipoteca no supere aproximadamente el 30 %-35 % de los ingresos familiares, aunque esta proporción no garantiza por sí sola que una operación sea asumible.

Para evitarlo, los especialistas proponen invertir el orden habitual de los cálculos: comprobar primero los ahorros disponibles, descontar los impuestos y gastos previstos, reservar una cantidad para imprevistos y determinar después cuánto dinero puede dedicarse a la entrada.

El objetivo es llegar a la firma de las arras con una visión completa de la operación y no únicamente con una estimación de la cuota hipotecaria.

“El consejo final sería no entregar arras ni comprometerse definitivamente hasta haber realizado una hoja de costes completa: precio de compra, financiación probable, diferencia que debe aportarse, impuestos, tasación, gastos propios de la compraventa y un margen para los primeros gastos de la vivienda”, concluyen los abogados.

Porque, como resumen los especialistas, “el verdadero precio de entrada a una vivienda no es el 20 % que no presta el banco; es todo el dinero que necesitamos poner hasta poder recibir las llaves sin quedarnos sin liquidez”.