¿Vas a vender tu vivienda habitual? La regla 3-2-1 que puede evitar el IRPF sobre la ganancia

Vender una vivienda por más dinero del que costó no significa necesariamente tener que pagar IRPF por toda la ganancia. Si el inmueble es la vivienda habitual y el dinero obtenido se reinvierte en otra que también vaya a serlo, la ley permite excluir de tributación toda o parte de esa plusvalía. Pero la exención exige cumplir varios requisitos y controlar las fechas antes de cerrar la operación.

Conviene además separar impuestos. “Vender una vivienda en España tiene muchas implicaciones y, entre ellas, indudablemente una de las más importantes es el pago de impuestos”, explica Alejandro de Grado, abogado y socio de Ainos Abogados. En el IRPF se calcula si existe una ganancia o una pérdida patrimonial; y, en las transmisiones de terrenos urbanos, puede entrar también en juego el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la conocida plusvalía municipal. La exención por reinversión afecta al IRPF, no elimina por sí misma ese tributo local.

Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, resume el punto de partida: “Cuando se vende una vivienda, el principal impuesto que debe pagar el vendedor es el IRPF, ya que Hacienda considera que puede haberse obtenido una ganancia patrimonial”. Esa ganancia no se obtiene simplemente restando el precio que figura en una escritura al de la otra: la Ley del IRPF obliga a determinar los valores fiscales de adquisición y transmisión.

Antes de aplicar el 3-2-1: calcular bien la ganancia

“Esa ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, teniendo en cuenta gastos e impuestos soportados tanto en la compra como en la venta”, señala Jurado.

La precisión es importante. Al valor de adquisición pueden sumarse las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble y los gastos y tributos inherentes a la compra, como determinadas comisiones, los gastos de fedatario o registro y los impuestos satisfechos. No toda obra cuenta: la Agencia Tributaria diferencia las inversiones y mejoras de los simples gastos de conservación o reparación. Si el inmueble estuvo alquilado y generó amortizaciones fiscalmente deducibles, estas también pueden afectar al valor de adquisición.

En el otro lado, del valor de transmisión pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la venta que haya pagado el vendedor. “Es muy importante para aplicar estas deducciones el contar con justificante documental de todas ellas”, advierte De Grado. La propia Agencia Tributaria pide, para acreditar una transmisión inmobiliaria, escrituras o documentos de compra y venta, importes, gastos, tributos y, cuando se pretende aplicar la exención por reinversión, datos de la hipoteca y del capital pendiente.

Si después de ese cálculo existe una ganancia no exenta, se integra en la base del ahorro. La escala vigente combina, sumando las partes estatal y autonómica, tipos del 19%, 21%, 23%, 27% y 30%, según los tramos de la base liquidable del ahorro.

Los tres años: que realmente sea vivienda habitual

Aquí empieza la denominada regla “3-2-1”, una expresión práctica y no un nombre utilizado por la normativa.

“Una opción fiscal muy ventajosa y muy interesante es la posibilidad de que la ganancia patrimonial quede exenta total o parcialmente por el hecho de dedicar el dinero de la venta a una nueva vivienda habitual”, explica De Grado. “Es decir, si vendes tu vivienda habitual para comprar otra casa que también será tu vivienda, puedes no tener que pagar este impuesto”.

El primer número, el 3, responde a la definición fiscal de vivienda habitual: con carácter general, el contribuyente debe haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años. Hay excepciones si antes se produce el fallecimiento o concurren circunstancias que necesariamente obliguen a cambiar de domicilio, como un traslado laboral, una separación matrimonial o situaciones análogas justificadas.

Existe además otro límite que puede pasar inadvertido: para la exención por reinversión, la vivienda vendida debe ser la habitual en el momento de transmitirla o haber tenido esa consideración en algún momento de los dos años anteriores a la venta. Haber vivido allí durante tres años en el pasado no basta si se dejó de cumplir esa condición demasiado tiempo antes de vender.

Los dos años: el plazo para reinvertir

El 2 es el margen temporal para efectuar la reinversión. El Reglamento del IRPF permite hacerla de una vez o sucesivamente dentro de los dos años siguientes a la venta. Pero también contempla el camino inverso: comprar primero la nueva vivienda y vender después la antigua, siempre que la adquisición se haya producido dentro de los dos años anteriores.

“También existe exención si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, siempre que se cumplan determinados requisitos y plazos”, apunta Jurado.

Aquí está una de las cautelas más importantes. Para que toda la ganancia pueda quedar exenta, debe cumplirse la reinversión exigida por la norma. Si la cantidad reinvertida es inferior, “solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia”, establece expresamente la Ley del IRPF.

Además, si sobre la vivienda vendida queda una hipoteca pendiente, a estos efectos el importe total obtenido se calcula restando del valor de transmisión el principal del préstamo pendiente de amortizar. Y la Agencia Tributaria admite que para adquirir la nueva vivienda se utilice financiación ajena: no exige que sean físicamente los mismos euros recibidos por la venta.

El uno: ocupar la nueva vivienda dentro de doce meses

Finalmente está el 1. Para que la nueva casa adquiera la consideración de vivienda habitual debe ser ocupada de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de doce meses desde su adquisición o desde la terminación de las obras, con las excepciones previstas reglamentariamente.

De Grado lo sintetiza así: “Tienes que haber vivido en la casa que vendes durante al menos tres años —con las excepciones que contempla la normativa—, tienes que reinvertir en el plazo de dos años y tienes que empezar a vivir en la nueva vivienda en el plazo de un año. Es la regla del 3-2-1”.

No es, por tanto, un mecanismo automático para cualquier venta de vivienda. Es una forma sencilla de recordar una exención sometida a condiciones sobre qué vivienda se vende, cuánto se reinvierte, cuándo se hace y cuándo se ocupa la nueva residencia.

“Antes de vender una vivienda conviene planificar la operación, asesorarse y tomar decisiones informadas para poder sufrir el menor impacto fiscal posible”, concluye De Grado. En este caso, revisar las fechas antes de firmar puede ser tan importante como negociar el precio.