Vivienda, impuestos y espejismos

En el verano del 2021 la ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, incorporó a nuestro sistema tributario el “valor de referencia”, de aplicación obligatoria para los sujetos pasivos (adquirentes) de bienes inmuebles en los impuestos de transmisiones, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones. En virtud de dicho valor las adquisiciones, imperativamente, deben, tributariamente, estimarse por dicho valor, a menos que lo declarado por el sujeto pasivo sea superior.

El adquirente a efectos del Impuesto de Patrimonio debe hacer constar en los bienes adquiridos desde 1 de enero del 2022, los valores declarados.

La fijación del “valor de referencia” es una atribución de la Dirección General del Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda, que anunció que se habían empleado las referencias declaradas en el mismo barrio o zona, en un sistema que la propia dinámica retroalimentaría, de forma sucesiva, con los valores declarados en las nuevas adquisiciones de los vecinos.

Dicha implantación se calificó de catastrazo por el, en ocasiones, desproporcionado valor asignado, resultado de un criterio cuestionable pues fijaba un valor tipo para las viviendas de un mismo bloque, omitiendo, por ejemplo, su estado de uso, la altura (bajos o mayor altura), afecciones urbanísticas, etcétera.

Añadir que para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del vendedor impera el valor real que coincidirá o no con el “valor de referencia”, pudiendo éste declarar por un valor real (mejor con tasación hipotecaria) y el adquirente liquidar los impuestos derivados de la transmisión acorde el “valor de referencia”.

El estado actual del mercado de la vivienda parece comportarse como una excepción al teorema de la tela de araña, pues pese a existir una secuencia sostenida y regresiva en el número de unidades vendidas, los precios de las mismas se incrementan progresivamente, también de forma sostenida. En mi opinión, un factor que influye es la aplicación del “valor de referencia”, que, siendo un notable instrumento recaudatorio, ha supuesto que abunden compraventas de viviendas (de segunda mano) en las que se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) conforme al mismo aunque se hace constar que el valor real es inferior. El comprador está convencido de que adquiere por debajo de mercado, al haber señalado la Administración un valor superior, por lo que la compra es con “descuento”. Así, la hipervaloración de la viviendas pudiera ser un espejismo creado por las necesidades recaudatorias.