Expectatives i habitatge

És difícil exagerar la rellevància de les expectatives en els fenòmens econòmics. Les expectatives sobre la renda futura de les famílies condicionen el seu consum. Els beneficis futurs determinen la inversió i les valoracions borsàries. De la mateixa manera, un creixement més gran esperat del preu de l’habitatge eleva el valor anticipat de la riquesa immobiliària, cosa que porta algunes llars a augmentar el consum no residencial. Atès que l’habitatge és el principal col·lateral, unes expectatives optimistes relaxen també les restriccions de crèdit i estimulen l’endeutament i la inversió residencial i alimenten les fluctuacions del cicle econòmic. Tot i això, malgrat la seva importància, l’expectativa del preu de l’habitatge no és un indicador que s’utilitzi amb regularitat o al qual es doni especial rellevància.

El ràpid augment del preu de l’habitatge durant els dos últims anys ha despertat el temor que s’estigui formant una nova bombolla immobiliària. En aquesta situació és especialment rellevant analitzar què està passant amb les expectatives del preu de l’habitatge. Fa uns dies vaig publicar un estudi sobre aquest tema en què comparava la situació a finals del 2025 amb la situació observada el 2005, en plena bombolla immobiliària. L’anàlisi es basa en enquestes en vuit grans àrees metropolitanes amb un qüestionari pràcticament idèntic al que es va fer servir el 2005 per poder realitzar comparacions. Els resultats mostren molts patrons psicològics i de comportament semblants. La percepció de la inflació immobiliària se situa sistemàticament molt per sobre dels increments efectius de preus, amb marcades diferències segons el nivell socioeconòmic, reproduint i fins i tot accentuant el gradient ja observat el 2005. D’altra banda, les expectatives de creixement futur dels preus mostren un component clarament extrapolatiu: els individus que perceben més pujades recents són també els que anticipen revaloritzacions més intenses a curt i llarg termini. Així mateix, el motiu “és bon moment per comprar perquè en el futur les cases seran més cares” ocupa, com el 2005, el primer lloc entre les raons declarades per comprar un habitatge, especialment en els segments de renda mitjana i alta, mentre que les dificultats per trobar habitatge de lloguer són la motivació primària entre els futurs compradors, el grup de menys nivell socioeconòmic i la ciutat de Barcelona.

Avui la por de perdre l’oportunitat de ser propietari és el principal impulsor de la demanda

Un aspecte interessant és la percepció dels enquestats respecte a una potencial sobrevaloració del preu de l’habitatge. Fins a un 89% dels enquestats el 2025 responen que hi ha sobrevaloració, un nivell una mica inferior al 94,5% de l’any 2005. Aproximadament un 30% de la mostra creu que la sobrevaloració supera el 50%, quan el 2005 aquesta proporció assolia el 40%. També ha canviat el rànquing de les ciutats en funció de la sobrevaloració. El 2025 se situen en primer lloc Màlaga i València, mentre que el 2005 els primers llocs els ocupaven Barcelona i ­Madrid.

Però, llavors, estem vivint la formació d’una nova bombolla immobiliària? Des d’una visió macroeconòmica, una bombolla es defineix com una situació en la qual gran part de l’augment dels preus de l’habitatge no està justificat per fonaments econòmics. A diferència del període anterior al 2008, l’auge actual es basa en fonaments reals: el creixement del PIB i l’ ocupació, l’augment de la població i els tipus d’interès més baixos, juntament amb una oferta insuficient d’habitatge, expliquen entre el 90% i el 95% del creixement del preu de l’habitatge, quan en la bombolla immobiliària només explicaven el 55%. A més, les finances de famílies i empreses estan molt més sanejades. El 2005 el saldo de crèdit per a la construcció i activitats immobiliàries assolia el 27% del PIB, mentre que en l’actualitat amb prou feines arriba al 5,8%, i el crèdit per a adquisició d’habitatge de les famílies se situava en el 50%, quan el segon semestre del 2025 només representa el 30,8% del PIB.

Tot i això, des d’una perspectiva més micro, una bombolla immobiliària és una situació en la qual els individus compren habitatge per l’expectativa que els preus seran molt més grans en el futur. Des d’aquesta visió, hi ha símptomes clars d’unes expectatives exagerades del preu de l’habitatge, tot i que, a diferència del 2005, la consideració de l’habitatge com una bona inversió pesa menys en les compres actuals. Avui el FOMO (por de perdre l’oportunitat de ser propietari) és el principal impulsor de la demanda i es reflecteix en uns descomptes molt baixos, semblants als del 2007, respecte al preu sol·licitat pel venedor per la por que un altre comprador es pugui avançar. Però a diferència del 2005, en l’actualitat l’aprenentatge del sector bancari de les lliçons de la crisi financera i les guies del BCE haurien de fer que el crèdit funcioni com un mitigador i no pas com un accelerador de la bombolla.