El Gobierno aprobó ayer un paquete de medidas en materia de vivienda que someterá a convalidación parlamentaria el viernes. Alumbrarlas no fue fácil. La coalición de PSOE y Sumar tuvo que dividirlas en dos reales decretos ley ante la falta de apoyos parlamentarios. La fórmula permite al Ministerio de Vivienda trocear las iniciativas más urgentes y que concitan un apoyo mayoritario en el Congreso ante aquellas que afrontan mayores dificultades para reunir los apoyos necesarios.
Prohibido desahuciar hasta el 2030
El primero de los decretos, el que contaría a priori con el apoyo de todos los socios de investidura, suspende desde este jueves y hasta el 31 de diciembre del 2030 los desahucios en inmuebles propiedad de grandes empresas que “hayan adquirido inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por debajo de su valor de mercado”. El juez podrá suspender el procedimiento incluso si ya existe una resolución de desahucio, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado. No se prevén compensaciones para estos propietarios. Además el texto cuenta con una novedad: la llamada enervación. Cuando exista vulnerabilidad del inquilino y la administración pública no ofrezca alternativa habitacional, esta dispondrá de dos meses para enervar (dejar sin efecto) el desahucio pagando/consignando las rentas debidas; si no lo hace, se subroga en la deuda manteniendo vigente el contrato.
Prohibición temporal de compra especulativa orientada a los grandes fondos
El Gobierno también ha incluido en el primer real decreto ley la prohibición de compras de vivienda por parte de fondos de inversión pero hace una definición muy abierta y confusa de los mismos: en concreto prohíbe estas operaciones a “entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70% su valor de tasación de mercado”.
Prórroga extraordinaria para contratos hasta 2028
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo vencimiento o prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse anualmente hasta un máximo de dos años adicionales a solicitud del arrendatario (siempre que esté al corriente de pago).
Límite a la actualización de rentas
Hasta el 31 de diciembre de 2027, las revisiones anuales de renta no se aplicarán si la renta supera el índice de referencia; en los demás casos, la subida máxima sin pacto será de un 2 %.
Gastos y garantías
Prohibición expresa de repercutir honorarios de gestión inmobiliaria o tributos (como el IBI) al inquilino. Las garantías adicionales a la fianza quedan limitadas a un máximo de dos mensualidades (una mensualidad en temporales).
Regulación del alquiler de temporada
Se exige causa real y acreditable para los contratos de alquiler temporal; la falta de causa o encadenar más de dos contratos consecutivos transforma la relación laboral o de uso en arrendamiento de vivienda habitual.
Regulación del alquiler por habitaciones
La suma de las rentas en contratos de alquiler por habitaciones de una misma vivienda no podrá superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa.
10% de IVA a las viviendas turísticas
En el decreto número uno se incorpora también la imposición de una IVA reducido del 10% a las viviendas de alquiler turístico. El Gobierno ha cedido en este aspecto. En un inicio su planteamiento era imponer un IVA del 21%, pero la cifra final ha cambiado durante la negociación.
Bonificaciones fiscales a inquilinos con rentas bajas
Para reducir el esfuerzo económico de las familias, el Gobierno ha aprobado bonificaciones fiscales a los inquilinos con una base imponible de hasta 33.000 euros lo que corresponde aproximadamente a un salario anual inferior a los 38.000 euros. De esta medida se beneficiarán hasta 1,6 millones de hogares. El cálculo del Ministerio de Vivienda es que los beneficiarios se ahorrarían en torno a una mensualidad de alquiler en el IRPF.
Incentivos fiscales para propietarios
Rediseño del régimen de reducciones del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda habitual, pudiendo alcanzar porcentajes de entre el 50 % y el 100 % en función de reducciones en el precio del contrato, franja de edad del inquilino (18-35 años), rehabilitación previa o ubicación en zonas tensionadas.
IBI
Se autoriza a los ayuntamientos a aplicar recargos en el IBI de hasta el 150 % para viviendas desocupadas con carácter permanente o para inmuebles destinados a alojamientos turísticos en zonas de mercado tensionado.
Fiscalidad de las socimis
Gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos derivados del alquiler de uso residencial, ampliable o reducible si la entidad destina más del 80 % de su parque a alquiler asequible o reinvierte en el sector.
Ayudas a compradores de vivienda: TU CASA
Préstamos gestionados por el ICO para el acceso a la primera vivienda habitual de hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, a tipo de interés del 0 % y sin comisiones, con un periodo de carencia de hasta 30 años. Las viviendas adquiridas con esta vía quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Cuenta de Ahorro e Inversión “Financia Europa”
Creación de un marco regulatorio e incentivo fiscal (diferimiento de tributación e incentivos tras 5 años de permanencia) para canalizar el ahorro minorista hacia activos elegibles de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo.
Segundo decreto: Renovación automática de los alquileres
El segundo decreto-ley sobre vivienda que el Boletín Oficial del Estado publicará mañana jueves, y que tendrá más dificultades para su convalidación en el Congreso que el primero por la más que probable oposición de Junts, pretende desincentivar a los propietarios la finalización de los contratos de alquiler con una dura indemnización al inquilino que quede sin hogar. Es el corazón del llamado “decreto Maricarmen” que piden el Sindicato de Inquilinas y los que se manifiestan por la vivienda en diversas plazas de España.
En concreto, el arrendador que comunique su voluntad de no prorrogar el contrato al arrendatario deberá indemnizarle con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda. El cálculo de la indemnización se hará sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue.
Excepciones
No habrá indeminizacion cuando la persona física necesita el inmueble como vivienda habitual propia o para sus familiares cercanos (hasta 2.º grado, adopción o cónyuge por separación/divorcio). Exige ocupación efectiva antes de tres meses salvo fuerza mayor. Cuando el arrendatario no haya residido en el inmueble durante más de seis meses en el último año, salvo ausencia justificada. Cuando el inquilino dispone y puede ocupar otra vivienda apta en el mismo municipio. Cuando las partes pactan un nuevo contrato o el inquilino rechaza una oferta formal de renovación de larga duración (mínimo 5 años para personas físicas o 7 para jurídicas). Cuando existan razones justificadas que acrediten que los intereses del arrendador deben prevalecer por estar en situación de vulnerabilidad.
Ambos decretos se debatirán el próximo viernes en el pleno de la Cámara Baja a partir de las 11.00 horas. La última norma publicada es la que prevalece, por lo que este segundo decreto, que establece que los contratos son indefinidos prevalece sobre el publicado hoy que limita las prórrogas automáticas hasta diciembre del 2028.
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Buen análisis, ayuda a entender el contexto de la noticia.
Se agradece el rigor y las fuentes contrastadas.
Excelente trabajo de la redacción, como siempre.