El segundo decreto obligará al propietario a indemnizar al inquilino si no prorroga el contrato

El segundo decreto-ley sobre vivienda que el Boletín Oficial del Estado publicará mañana jueves, y que tendrá más dificultades para su convalidación en el Congreso que el primero por la más que probable oposición de Junts, pretende desincentivar a los propietarios la finalización de los contratos de alquiler con una dura indemnización al inquilino que quede sin hogar. Es el corazón del llamado “decreto Maricarmen” que piden el Sindicato de Inquilinas y los que se manifiestan por la vivienda en diversas plazas de España. Ambos decretos se debatirán el próximo viernes en el pleno de la Cámara Baja a partir de las 11.00 horas.

Así, el arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato al arrendatario deberá indemnizarle con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda.

Según conta en la exposición de motivos del decreto-ley, esta indemnización cumple una doble función: De un lado, compensa al hogar por los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del arrendador y no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo arrendatario. 

Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo de acceder a otra vivienda en el mismo mercado. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda.

Excepciones

No obstante, el texto excluye la indemnización cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación y expone diversas casuísticas. 

Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en que transcurra dicho plazo. 

Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares. 

Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla. 

Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual o cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso previsto. Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. 

Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada. 

Este real decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con un doble objetivo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de tiempo y de medios suficientes para acceder a otra vivienda.

A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. 

El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante.

Fuentes del Gobierno han aclarado este miércoles que la última norma publicada es la que prevalece, por lo que este segundo decreto, que establece que los contratos son indefinidos prevalece sobre el publicado hoy  que limita las prórrogas automáticas hasta diciembre del veintiocho.

Como el Gobierno ha querido que los dos decretos leyes de vivienda se voten este mismo viernes en el Congreso, la prórroga automática de alquileres corre el riesgo de no entrar en vigor al retrasarse su publicación. Lo más probable es que una mayoría contraria de PP, Vox y Junts derogue el decerto el mismo día en el que debía entrar en vigor.