El problema de la vivienda

En el problema de la vivienda se juntan tres cuestiones diferentes. La primera tiene que ver con la capacidad crear oferta suficiente. La segunda con activarla para los diferentes usos requeridos y movilizarla hacia cada necesidad social concreta. La tercera consiste en preservar y planificar los usos del suelo a futuro. Pero la clave que explica los problemas actuales de acceso a la vivienda y al alquiler asequible a nuestro país es una y lo bastante sencilla: la desconexión de los salarios con respecto al precio de la vivienda y al coste de la vida en general, agravado por las oleadas de inmigración recibimientos.

Las cifras lo muestran. En el año 2000, un piso de 90 m² costaba 5 años de salario medio bruto. Hoy cuesta unos 7, y en el 2008, en plena burbuja, había llegado a costar más de 8. Entre 2000 y 2026 el precio de la vivienda se ha multiplicado por 2,6 (+164%), mientras que el coste de la vida ha subido un 85%. El salario medio bruto, en cambio, ha pasado de 16.600 euros el año 2000 a 27.600 euros en el 2024, el último año publicado por el INE: un 66% más en términos nominales, pero alrededor de un 5% menos en términos reales. La vivienda, por el contrario, se ha encarecido más de un 40% por encima de la inflación.

El origen de esta evolución hay que buscarlo en un modelo económico de crecimiento con baja productividad y, por lo tanto, de salarios bajos. A eso se añade el papel del ladrillo como valor refugio ante la pérdida de valor de la moneda: en estos 26 años, el euro ha perdido cerca de la mitad de su poder adquisitivo.

Hay una desconexión de los salarios con respecto al precio de los pisos

Si a eso añadimos las dudas sobre el futuro de las pensiones públicas, que habrá que complementar, y la falta todavía de un mercado de rentas vitalicias lo bastante desarrollado, encontraremos la otra parte de la ecuación. La demanda de vivienda no ha sido nunca solo demanda de uso, sino también demanda de inversión. Y a causa del turismo no solo de uso residencial. Ante una moneda que pierde poder adquisitivo, de unos salarios que no lo mantienen y de una pensión percibida como insuficiente, la familia media ha canalizado históricamente el ahorro hacia el único activo que conoce, que puede financiar con hipoteca y que puede alquilar: el ladrillo. En algunas zonas, además, compiten en su demanda los compradores extranjeros y el alquiler turístico.

El resultado es una desconexión: durante décadas la vivienda ha funcionado en España como refugio del ahorro y como complemento de la jubilación, y su precio se ha formado en buena parte como el de un activo financiero. Pero la mayoría de familias lo necesitan para vivir allí y lo tienen que pagar con el sueldo, que no ha crecido al mismo ritmo.

Por eso las políticas de oferta son necesarias pero no suficientes. Construir más es imprescindible, pero hay que actuar al mismo tiempo sobre la productividad y, por lo tanto, sobre los salarios, que es donde está la cuestión de fondo.